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“收入归业主”须强化小区自治

2018-9-18 09:18:58

来源:东方网 作者:汪昌莲 选稿:桑怡

  小区里五花八门的广告越来越多,属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么,你是否想过,物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位?这部分收入究竟应该归谁?近日,中新网记者走访北京多个小区发现,投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同,广告费自然也是交给物业公司。(9月17日中国新闻网)

  此前据媒体报道,春节前夕,重庆一些小区给业主发过年费,少则几十元,多则两三百元,特别是有个小区,居然给每户业主发1000元过年费,既令业主暖心,又让别的市民羡慕。然而,给业主发过年费,并非是小区自掏腰包,而是得益于这些小区的业委会管理有方,经营有道,维权得力,小区给每户业主发过年费,均来自公共收益,对公共设施租金、广告费、商家占道费等收入,几年来累计公共收益达百万元。相比之下,北京一些小区,广告费等公共收益,均被物业“独享”了。

  然而,物业“独享”广告费等公共收益,侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。《物权法》规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来讲,小区广告等收入,应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费,但并不等同于该收益归属物业公司所有。特别是,《民法典各分编(草案)》明确,小区共有部分产生的收益属于业主共有。

  现实情况却是,即使有的物业没有“侵占”小区公共收益,也不能保证公共收益归业主所有。应该说,替小区业主维护公共物权,物业责无旁贷。问题是,物业在维权过程中,遭遇了诸多困境。物业非常为难:开发商或居民擅自占用公共财产,物业只能劝阻,不能采取强制措施。物业在法律上是受人之托,代人“管”财。换言之,物业是商业服务提供者,不是行政管理者,没有法定的强制执行权,也没有政府的授权,不能对侵占小区公用场所等违法行为采取强制措施,更不能代表业主打官司。

  可见,小区公共收益归业主所有,必须强化小区自治。应赋予业委会法人资格,提高业主自治能力。小区生活需要居民自治来维护社区的生活秩序,担当这个自治任务的除了小区居民委员会这一法定组织,还有一种新生组织,就是业主委员会。一方面,业主委员会有权起诉侵占小区公用设施的单位或个人,打赢这类民事官司。另一方面,业主委员会代表业主,对小区公共设施进行管理,并取得公共收益,让业主共享。

* 以上只是作者个人言论,不代表本网观点

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