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刚需之剑难破库存之盾

2015-5-13 09:24:45

来源:东方网 作者:谭浩俊 选稿:桑怡

【相关新闻】央行宣布22日起下调存贷款基准利率

  媒体报道,继央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。

  勿容置疑,公积金政策已成为当前提振楼市最为主要的手段之一,也可以认为是最为重要的策略之一。因为,到上前为止,除极个别地区之外,限购等行政调控手段,都已经取消或放开。但是,效果并不明显,市场仍然处于低迷状态。能够带来期待和可能的,也就剩公积金政策了。

  很显然,公积金政策能够带来的,是不会给房地产市场带来负面冲击和影响的刚性需求。那么,公积金政策的刺激与作用,能否让房地产市场走出低迷、步入正常运行轨道呢?说实话,也难方言乐观。特别是三、四线城市,可能产生的提振作用是非常有限的。一方面,这些城市的库存已经达到了相当高的水平,仅靠刚性需求是无法在短时间内实现“去库存化”目标的,是无法救地方楼市于危险境地的。特别是那些被称作鬼城、空城的地区,更是压力巨大,“去库存”难度极大;另一方面,在库存已经相当高的情况下,地方政府为了政绩、财政收入、土地收入等方面的需要,尤其是为了化解政府融资平台的债务风险,仍在千方百计地增加库存、提高商品房的“空置率”,使“去库存化”压力更大。也就是说,公积金政策激活的刚性需求,极有可能只能满足新增商品房的需要,无法对消化库存发挥作用。

  这也意味着,公积金政策激活的刚需之剑,极难攻破库存之剑,尤其是老库存没有消化,新库存又出现。而且,这些库存,会越来越多地积聚到政府融资平台手中,包括安置房等,都会形成空置、形成库存。

  应当说,对一、二线城市来说,一旦经济出现复苏,加上公积金政策的作用,市场需求会迅速升温,从而对房地产市场产生有效的提振作用,“去库存化”目标也会迅速实现,并对经济发展产生积极的推动作用,形成“互推效应”。那么,如何缓解三、四线城市的库存压力,使三、四线城市不再为严重的库存所拖累,仅从刺激消费、刺激需求上做文章,显然是远远不够的,还必须在控制总量、遏制新增商品房上下功夫。

  事实也是如此,在下游已经严重堵塞的情况下,如果不对上游的流入进行有效控制,就会形成房地产市场的“堰塞湖”,使房地产市场的风险越积越多、越积越严重,最终带来严重的灾难。眼下的许多三、四线城市,实质已经形成了大大小小的“堰塞湖”,且上游的商品房之水还在源源不断地向下游流来。如果说限购是控制房价上涨非常有效的手段的话,限建则应当成为当前解决三、四线城市控制房地产市场风险最紧要的问题了。为什么不出台限建政策呢?为什么不动用行政手段进行限建呢?难道真的晨要等到房地产市场风险彻底爆发了,才采取更为过激的政策吗?不仅如此,那些暂时还没有形成严重“堰塞湖”的城市,也要注意控制商品房的新增速度,进行适度的限建。

  那么,如何进行限建呢?首先,凡是商品房空置率没有达到常规要求的城市,一律不再提供新的商品房开发用地指标,谁要强行安排或变相处理,追究地方政府主要负责人的责任;第二,已经出让的商品房开发用地,要制定有效的开发计划,并与安置房建设密切协调,原则上就地安置,不再进行货币安置;第三,已经建成、但没有销售出去的商品房,由政府和开发商共同负责、互相让利,作为保障房进行销售,解决中低收入阶层的住房问题。其中,降价部分政府与开发商各承担一半。虽然政府和开发商都付出了一定代价,但比起风险爆发,还是要划算得多。

  总之,在库存压力很大的情况下,仅靠公积金政策之剑是不可能攻破库存之盾的,必须一手促需求,一手控增量,确保房地产市场能够平稳有序发展。

* 以上只是作者个人言论,不代表本网观点

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刚需之剑难破库存之盾

2015年5月13日 09:24 来源:东方网

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  媒体报道,继央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后,11日,北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,为历史最低。

  勿容置疑,公积金政策已成为当前提振楼市最为主要的手段之一,也可以认为是最为重要的策略之一。因为,到上前为止,除极个别地区之外,限购等行政调控手段,都已经取消或放开。但是,效果并不明显,市场仍然处于低迷状态。能够带来期待和可能的,也就剩公积金政策了。

  很显然,公积金政策能够带来的,是不会给房地产市场带来负面冲击和影响的刚性需求。那么,公积金政策的刺激与作用,能否让房地产市场走出低迷、步入正常运行轨道呢?说实话,也难方言乐观。特别是三、四线城市,可能产生的提振作用是非常有限的。一方面,这些城市的库存已经达到了相当高的水平,仅靠刚性需求是无法在短时间内实现“去库存化”目标的,是无法救地方楼市于危险境地的。特别是那些被称作鬼城、空城的地区,更是压力巨大,“去库存”难度极大;另一方面,在库存已经相当高的情况下,地方政府为了政绩、财政收入、土地收入等方面的需要,尤其是为了化解政府融资平台的债务风险,仍在千方百计地增加库存、提高商品房的“空置率”,使“去库存化”压力更大。也就是说,公积金政策激活的刚性需求,极有可能只能满足新增商品房的需要,无法对消化库存发挥作用。

  这也意味着,公积金政策激活的刚需之剑,极难攻破库存之剑,尤其是老库存没有消化,新库存又出现。而且,这些库存,会越来越多地积聚到政府融资平台手中,包括安置房等,都会形成空置、形成库存。

  应当说,对一、二线城市来说,一旦经济出现复苏,加上公积金政策的作用,市场需求会迅速升温,从而对房地产市场产生有效的提振作用,“去库存化”目标也会迅速实现,并对经济发展产生积极的推动作用,形成“互推效应”。那么,如何缓解三、四线城市的库存压力,使三、四线城市不再为严重的库存所拖累,仅从刺激消费、刺激需求上做文章,显然是远远不够的,还必须在控制总量、遏制新增商品房上下功夫。

  事实也是如此,在下游已经严重堵塞的情况下,如果不对上游的流入进行有效控制,就会形成房地产市场的“堰塞湖”,使房地产市场的风险越积越多、越积越严重,最终带来严重的灾难。眼下的许多三、四线城市,实质已经形成了大大小小的“堰塞湖”,且上游的商品房之水还在源源不断地向下游流来。如果说限购是控制房价上涨非常有效的手段的话,限建则应当成为当前解决三、四线城市控制房地产市场风险最紧要的问题了。为什么不出台限建政策呢?为什么不动用行政手段进行限建呢?难道真的晨要等到房地产市场风险彻底爆发了,才采取更为过激的政策吗?不仅如此,那些暂时还没有形成严重“堰塞湖”的城市,也要注意控制商品房的新增速度,进行适度的限建。

  那么,如何进行限建呢?首先,凡是商品房空置率没有达到常规要求的城市,一律不再提供新的商品房开发用地指标,谁要强行安排或变相处理,追究地方政府主要负责人的责任;第二,已经出让的商品房开发用地,要制定有效的开发计划,并与安置房建设密切协调,原则上就地安置,不再进行货币安置;第三,已经建成、但没有销售出去的商品房,由政府和开发商共同负责、互相让利,作为保障房进行销售,解决中低收入阶层的住房问题。其中,降价部分政府与开发商各承担一半。虽然政府和开发商都付出了一定代价,但比起风险爆发,还是要划算得多。

  总之,在库存压力很大的情况下,仅靠公积金政策之剑是不可能攻破库存之盾的,必须一手促需求,一手控增量,确保房地产市场能够平稳有序发展。

* 以上只是作者个人言论,不代表本网观点